2013-2017年房地产金融市场消费形势与投资机会研究分析报告

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报告编号no. 23597
释放日期2013年8月
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-章：房地产金融行业发展综述 15
1.1 房地产金融行业的定义 15
1.1.1 房地产金融的定义 15
1.1.2 房地产金融的分类 15
1.1.3 房地产金融的特征 16
1.2 房地产金融的发展阶段 17
1.2.1 房地产金融发展的-阶段 17
1.2.2 房地产金融发展的第二阶段 17
1.2.3 房地产金融发展的第三阶段 18
1.3 房地产金融的作用 19
1.3.1 房地产金融对房地产开发企业的作用 19
1.3.2 房地产金融对居民住房消费的作用 20
第2章：房地产金融行业发展环境分析 22
2.1 国际宏观经济环境分析 22
2.1.1 欧洲宏观经济环境分析 22
2.1.2 美国宏观经济环境分析 23
2.1.3 日本宏观经济环境分析 25
2.2 宏观经济形势及政策分析 25
2.2.1 货币政策分析 25
（1）2010-2012年货币数据分析 26
（2）2010-2012年货币政策分析 32
（3）房地产周期与货币政策相关性分析 36
（4）货币政策预测 37
2.2.2 财政政策分析 38
（1）2010-2012年财政政策分析 38
（2）地方-财政现状分析 39
（3）财政政策预测 40
2.2.3 经济整体运行情况分析 41
2.3 房地产金融行业政策解析 46
2.3.1 企业上市-政策解析 46
2.3.2 企业发行-政策解析 47
2.3.3 房地产信托政策解析 47
2.3.4 reits政策解析 48
2.3.5 银行信-政策解析 50
2.3.6 土地政策解析 51
（1）农村土地流转制度改革 51
（2）城市土地出让制度改革 52
（3）土地改革政策 54
（4）土地改革对房地产的影响 56
2.4 房地产金融行业社会环境分析 58
2.4.1 -口规模及集群分布情况 58
2.4.2 消费理念分析 64
第3章：-房地产金融行业发展分析 67
3.1 国外房地产金融发展研究 67
3.1.1 德国房地产金融发展研究 67
3.1.2 美国房地产金融发展研究 70
3.1.3 新加坡房地产金融发展研究 71
3.2 房地产金融发展现状分析 73
3.2.1 房地产开发资金供求分析 73
3.2.2 房地产企业开发-分析 74
3.2.3 房地产资本市场-分析 76
（1）房地产企业ipo-分析 76
（2）房地产企业配股-分析 79
（3）房地产企业增发-分析 79
（4）房地产企业--分析 80
3.2.4 房地产信托-分析 81
3.2.5 房地产行业并购分析 86
3.2.6 房地产私-发展分析 88
第4章：房地产企业金融战略部署与多元化金融体系分析 90
4.1 房地产企业的金融战略部署 90
4.1.1 -房地产企业的金融战略部署 90
4.1.2 新环境下中小房地产企业的金融战略部署 93
4.2 房地产企业金融体系存在问题解析 97
4.2.1 我国房地产企业金融体系存在的问题 97
4.2.2 造成房地产企业-困局的原因解析 98
（1）政策层面 98
（2）银行层面 99
（3）渠道层面 99
4.3 房地产企业"多元化"金融体系研究 100
4.3.1 上市- 100
（1）直接上市 100
（2）借壳上市 102
（3）海外上市 104
4.3.2 房地产信托 106
（1）房地产信托-优劣势分析 106
（2）房地产信托-方式的应用现状 107
（3）房地产信托-案例研究 108
4.3.3 房地产投资信托基金reits 108
（1）房地产reits的特征 108
（2）房地产reits优劣势分析 109
（3）房地产reits的应用现状 110
（4）房地产reits案例研究 110
4.3.4 房地产-- 111
（1）房地产--优劣势分析 111
（2）房地产--案例研究 112
4.3.5 货币合约 112
（1）货币合约优劣势分析 112
（2）货币合约案例研究 112
4.3.6 租赁- 112
（1）回租- 113
（2）回买- 114
4.3.7 房地产辛迪加 114
（1）房地产辛迪加优劣势分析 114
（2）房地产辛迪加案例研究 114
4.3.8 房地产典当- 115
（1）房地产典当-优劣势分析 116
（2）房地产典当-案例研究 117
4.3.9 夹层- 117
（1）夹层-优劣势分析 117
（2）夹层-案例研究 117
4.4 房地产企业不同时期可供选择的金融体系分析 119
4.4.1 房地产企业初创期金融体系 119
4.4.2 房地产企业成长期金融体系 119
4.4.3 房地产企业成熟期金融体系 119
4.4.4 房地产企业衰退期金融体系 120
4.5 房地产企业金融渠道分析 120
4.5.1 外资银行渠道分析 120
（1）外资银行业务战略与竞争策略 120
（2）房企外资银行合-略构建与合作关系管理 122
4.5.2 民间资本渠道分析 122
（1）民间资本集结模式 122
（2）民间资本投资新动向 122
（3）房地产企业民间-成本分析 123
（4）民间资本与房地产企业资金- 123
4.5.3 国际基金渠道分析 123
（1）国际基金对房地产的投资战略分析 124
（2）房地产企业与国际基金合作模式设计与实施 124
（3）国际基金投资房地产-研究 125
第5章：房地产pe/vc研究 1275.1 房地产pe基金 127
5.1.1 pe基金的设立、募集 127
5.1.2 pe基金的风险内控 129
5.1.3 国内房地产私-发起与运作 131
5.1.4 房地产pe基金的操作实务 137
5.2 房地产-风险投资的-活动 141
5.2.1 房地产风投-商务计划书的编写 141
5.2.2 房地产风投-的实务与流程 143
5.2.3 房地产风投-活动中的政策- 145
5.2.4 如何-房地产风投-过程中的风险 145
5.3 房地产-风险投资的退出机制 145
5.3.1 房地产-风险投资的退出渠道 145
5.3.2 房地产-风险投资的退出战略 146
第6章：房地产企业上市融-度剖析 159
6.1 房地产企业直接上市-剖析 159
6.1.1 房地产企业直接上市的意义 159
6.1.2 可供房地产企业选择的上市地点辨析 160
6.1.3 证券-上市条件比较分析 162
6.1.4 房地产企业直接上市前的改制、重组及-分析 164
6.1.5 房地产企业直接上市案例解析 165
6.2 房地产企业借壳上市-剖析 165
6.2.1 房地产企业借壳上市的意义 165
6.2.2 房地产企业借壳上市的模式分析 167
6.2.3 房地产企业借壳上市的操作途径分析 167
6.2.4 房地产企业借壳上市风险控制分析 169
6.2.5 房地产企业借壳上市案例解析 169
第7章：新形势下房地产企业夹层-模式探讨 172
7.1 夹层-在房地产-中的应用 172
7.1.1 夹层-的含义 172
（1）夹层-的概念 172
（2）夹层-的风险和- 172
（3）夹层-的形式 172
（4）夹层-的特点 173
7.1.2 夹层-在房地产-中的应用 174
（1）夹层-与房地产-的关系分析 174
（2）欧美夹层-发展分析 174
7.2 新形势下房企夹层--性和可行性分析 175
7.2.1 房企夹层--性分析 175
7.2.2 房企夹层-可行性分析 177
7.3 房地产夹层-操作途径探讨 180
7.3.1 夹层-引入载体选择 180
7.3.2 夹层-结构选择 181
7.3.3 夹层-风险控制选择 183
7.3.4 夹层-的进入条件 184
7.3.5 夹层-的法律体系 184
7.3.6 夹层-退出机制选择 185
第8章：房地产金融行业-企业分析 186
8.1 -房地产企业金融体系分析 186
8.1.1 万科企业股份有限公司金融体系分析 186
（1）企业发展简况分析 186
（2）主要经济指标分析 187
（3）企业盈利能力分析 187
（4）企业运营能力分析 188
（5）企业偿债能力分析 188
（6）企业发展能力分析 189
（7）企业金融体系架构分析 189
（8）企业-渠道分析 189
（9）企业-案例分析 189
（10）企业金融体系风险控制分析 191
（11）企业优劣势分析 193
（12）企业-发展动向分析 193
8.1.2 恒大地产集团金融体系分析 193
（1）企业发展简况分析 193
（2）主要经济指标分析 194
（3）企业盈利能力分析 194
（4）企业运营能力分析 195
（5）企业偿债能力分析 195
（6）企业发展能力分析 196
（7）企业金融体系架构分析 196
（8）企业-渠道分析 197
（9）企业-案例分析 197
（10）企业金融体系风险控制分析 197
（11）企业优劣势分析 198
（12）企业-发展动向分析 199
8.1.3 保利房地产(集团)股份有限公司金融体系分析 199
（1）企业发展简况分析 199
（2）主要经济指标分析 200
（3）企业盈利能力分析 200
（4）企业运营能力分析 201
（5）企业偿债能力分析 201
（6）企业发展能力分析 202
（7）企业金融体系架构分析 203
（8）企业-渠道分析 203
（9）企业-案例分析 203
（10）企业金融体系风险控制分析 203
（11）企业优劣势分析 204
（12）企业-发展动向分析 204
8.1.4 华润置地有限公司金融体系分析 205
（1）企业发展简况分析 205
（2）主要经济指标分析 205
（3）企业盈利能力分析 205
（4）企业运营能力分析 206
（5）企业偿债能力分析 206
（6）企业发展能力分析 207
（7）企业金融体系架构分析 207
（8）企业-渠道分析 207
（9）企业-案例分析 208
（10）企业金融体系风险控制分析 208
（11）企业优劣势分析 209
（12）企业-发展动向分析 209
8.2 房地产金融行业信-重点银行发展状况分析 240
8.2.1 银-地产信-发展状况分析 240
（1）企业发展简况分析 240
（2）企业房地产信-政策分析 242
（3）企业房地产信-规模分析 242
（4）主要经济指标分析 242
（5）盈利能力分析 243
（6）运营能力分析 243
（7）资产分析 244
（8）发展能力分析 244
（9）优劣势分析 245
（10）-发展动向分析 245
8.2.2 农业银-地产信-发展状况分析 246
（1）企业发展简况分析 246
（2）企业房地产信-政策分析 247
（3）企业房地产信-规模分析 247
（4）企业房地产信托产品-分析 247
（5）企业房地产信托产品盈利水平分析 247
（6）主要经济指标分析 248
（7）盈利能力分析 248
（8）资产分析 249
（9）发展能力分析 250
（10）优劣势分析 250
（11）-发展动向分析 251
……另有4家企业分析。
8.3 房地产金融行业基金投资情况分析 274
8.3.1 住宅产业精瑞基金投资情况分析 274
（1）基金发展简况分析 275
（2）基金规模分析 275
（3）基金募集方式分析 275
（4）基金投资目标分析 275
（5）基金投资理念分析 276
（6）基金投资策略分析 276
（7）基金投资-分析 276
（8）基金投资决策与执行 277
（9）基金风险控制 277
（10）基金优劣势分析 279
8.3.2 领汇房地产投资信托基金投资情况分析 279
（1）基金发展简况分析 279
（2）基金规模分析 280
（3）主要经济指标分析 280
（4）基金盈利能力分析 280
（5）基金偿债能力分析 281
（6）基金发展能力分析 281
（7）基金投资目标分析 282
（8）基金投资策略分析 282
（9）基金风险控制 282
（10）基金投资案例分析 283
（11）基金优劣势分析 284
8.3.3 泓富产业信托投资情况分析 284
（1）企业发展简况分析 284
（2）企业规模分析 284
（3）主要经济指标分析 285
（4）企业盈利能力分析 285
（5）企业偿债能力分析 286
（6）企业发展能力分析 286
（7）企业投资目标分析 287
（8）企业投资策略分析 287
（9）企业风险控制 287
（10）企业投资案例分析 287
（11）企业优劣势分析 292
8.3.4 越秀房产信托基金投资情况分析 292
（1）企业发展简况分析 292
（2）企业规模分析 292
（3）主要经济指标分析 293
（4）企业盈利能力分析 293
（5）企业偿债能力分析 293
（6）企业发展能力分析 294
（7）企业投资目标分析 294
（8）企业投资策略分析 294
（9）企业风险控制 295
（10）企业投资案例分析 295
（11）企业优劣势分析 296
（12）企业-发展动向分析 296
8.3.5 冠君产业信托投资情况分析 296
（1）企业发展简况分析 297
（2）企业规模分析 297
（3）主要经济指标分析 297
（4）企业盈利能力分析 297
（5）企业偿债能力分析 298
（6）企业发展能力分析 298
（7）企业投资目标分析 299
（8）企业投资策略分析 299
（9）企业风险控制 301
（10）企业投资案例分析 301
（11）企业优劣势分析 302
（12）企业-发展动向分析 302
第9章：房地产金融发展趋势分析 345
9.1 的reits发展趋势分析 345
9.1.1 reits发展的国际经验比较 345
（1）美国reits分析 345
（2）日本reits分析 350
（3）新加坡reits分析 350
（4）香港reits分析 352
（5）台湾reits分析 355
9.1.2 reits在的发展主要考虑因素分析 355
9.1.3 reits的模式选择预测 358
（1）reits组织形式的选择预测 358
（2）reits运作流程选择预测 358
（3）reits发行方式选择预测 359
（4）reits投资类型选择预测 359
9.2 -发展趋势分析 359
9.2.1 -的界定 359
9.2.2 外商创投企业发展趋势分析 359
（1）外商创投企业发展机遇分析 360
（2）外商创投企业发展-分析 360
（3）外商创投企业- 360
9.2.3 -投资基金发展趋势分析 361
（1）-投资基金发展机遇分析 362
（2）-投资基金发展-分析 362
（3）-投资基金税收影响 363
9.3 -金融发展趋势分析 364
9.3.1 -金融的界定 364
9.3.2 -金融的原则和产品 364
9.3.3 -金融在的发展趋势分析 366
9.4 房地产信托发展趋势分析 367
9.4.1 房地产信托发展趋势分析 367
9.4.2 房地产投资信托基金发展前景展望 368
（1）房地产投资信托基金发展潜力分析 368
（2）房地产信托市场预测 369
（3）房地产信托-政策预测 370
图表目录
图表1：2005-2012年房地产开发-及各项占比(单位：%) 2
图表2：2007-2012年欧洲基准利率与通货膨胀(单位：%) 23
图表3：2005-2012年全球gdp运行趋势(单位：%) 24
图表4：2007-2012年美国实际gdp修订前后对比(单位：%) 25
图表5：2005-2012年m0、m1、m2同比增速(单位：%) 26
图表6：2008-2012年-存款余额及同比增速(单位：十亿，%) 27
图表7：2009-2012年-存款新增额主体结构(单位：十亿) 28
图表8：2008-2012年--款增加额及同比增速(单位：十亿，%) 28
图表9：2012年-季度分机构--款情况(单位：十亿) 29
图表10：2012年1-12月份金融机构--款个利率区间占比表(单位：%) 31
图表11：2012年1-12月份大额美元存款与美元-款平均利率表(单位：%) 31
图表12：2010-2012年跨境贸易-结算情况(单位：亿元) 34
图表13：房地产周期与货币政策周期示意图 37
图表14：2001-2012年我国gdp累计同比增长(单位：%) 41
图表15：2006-2012年我国固定资产投资同比增长(单位：%) 42
图表16：2002-2012年我国进出口情况(单位：亿美元，%) 43
图表17：2012年-季度cpi涨幅情况(单位：%) 44
图表18：农村土地制度变迁 52
图表19：当前城市土地制度 54
图表20：农村土地经营权流转和宅基地流转试点模式 54
图表21：农村宅基地流转试点模式 55
图表22：城市人口比重变化图(单位：%) 58
图表23：末地区总人口(单位：万人) 59
图表24：末-口--位地区(单位：万人，%) 60
图表25：末-口--位地区占比(单位：%) 60
图表26：六次人口调查家庭户数变化图(单位：万户) 61
图表27：-口年龄结构变化趋势(单位：%) 61
图表28：城乡人口变化(单位：亿人) 62
图表29：城市人口比重(单位：%) 62
图表30：德国-指数变化情况(单位：%) 67
图表31：德国-指数与名义gdp增长率变化(单位：%) 68
图表32：1958-2005德国-指数与名义gdp增长率变化分阶段情况(单位：%) 68
图表33：1980-2008年德国-指数与居民工资收入指数(单位：%) 69
图表34：1990-1996年德国-指数与名义gdp增长率变化分阶段情况(单位：%) 70
图表35：新加坡中央-偿还房屋-款上限调降进度(单位：%) 72
图表36：1998-2012年房地产开发-总额(单位：亿元) 74
图表37：2005-2012年房地产开发-情况(单位：%) 75
图表38：2005-2012年房地产开发-及各项占比(单位：%) 75
图表39：内地-房地产业ipo-情况(单位：家，亿元) 76
图表40：房地产a股上市企业-入情况(单位：亿元) 77
图表41：香港-房地产业ipo-情况(单位：百万股，百万港币) 77
图表42：内地-房地产业增发-情况(单位：次，亿元) 80
图表43：内地-房地产业增发-情况(单位：亿元) 80
图表44：内地-房地产业增发-情况(单位：亿元) 81
图表45：房地产信托统计(单位：亿元，%) 82
图表46：信托发行-名信托发行量(单位：只) 83
图表47：房地产信托收益率(单位：%) 83
图表48：并购数量前-省份(单位：起) 87
图表49：并购案例分析(单位：起，亿元，%) 87
图表50：并购案例对比分析(单位：起，亿元，%) 88
图表51：--基金分类(单位：只) 89
图表52：基金组织形式(单位：只) 89
图表53：万科历年来利用外资情况表(单位：%) 92
图表54：中小企业系统性-方式 94
图表55：民间金融、正规金融与中小企业-特征的契合性分析 96
图表56：我国的房地产基金与美国的reits比较 109
图表57：伟业-有限公司类基金运作模式 132
图表58：住宅产业精瑞基金运作图示 136
图表59：pe基金操作流程 139
图表60：pe基金介入时点 141
图表61：pe/vc投资退出方式的"谱系" 146
图表62：-与主板、-的关键发行条件比较 150
图表63：-主板与-上市比较 163
图表64：夹层-的一般形式 173
图表65：2000-2012年全国商品房投资变动情况(单位：亿元，%) 175
图表66：万科企业股份有限公司主要经济指标分析(单位：万元) 187
图表67：深圳市万科企业股份有限公司盈利能力分析(单位：%) 187
图表68：深圳市万科企业股份有限公司运营能力分析(单位：次) 188
图表69：深圳市万科企业股份有限公司偿债能力分析(单位：%，倍) 188
图表70：深圳市万科企业股份有限公司发展能力分析(单位：%) 189
图表71：万科企业股份有限公司优劣势分析 193
图表72：恒大地产集团有限公司主要经济指标分析(单位：万元) 194
图表73：恒大地产集团有限公司盈利能力分析(单位：%) 195
图表74：恒大地产集团有限公司运营能力分析(单位：次) 195
图表75：恒大地产集团有限公司偿债能力分析(单位：%) 196
图表76：恒大地产集团有限公司发展能力分析(单位：%) 196
图表77：恒大地产集团有限公司优劣势分析 198
图表78：保利房地产(集团)股份有限公司主要经济指标分析(单位：万元) 200
图表79：保利房地产(集团)股份有限公司盈利能力分析(单位：%) 201
图表80：保利房地产(集团)股份有限公司运营能力分析(单位：次) 201


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