新版房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告

中研信息研究所为您提供新版房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告。房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告2015-2021年

报告编号(no):227323
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出版机构: 华研中商研究院
出版日期: 2015年8月
交付方式: 电子版或特快专递
报告价格: 纸质版: 6500元 电子版: 6800元 合订本: 7000元
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报告目录



-章：房地产行业研究背景分析 15

1.1 房地产市场的供求特征 15

1.1.1 房地产需求的特点 15

1.1.2 房地产供给的特点 16

1.2 房地产行业研究背景 18

第2章：房地产行业宏观调控政策分析 20

2.1 房地产行业宏观调控政策理论分析 20

2.1.1 土地政策对房地产市场的影响 20

（1）土地供应量的影响 20

（2）土地供应方式的影响 20

（3）土地供应结构的影响 21

（4）土地供应价格的影响 21

2.1.2 货币政策对房地产市场的影响 22

（1）利率对房地产市场的影响分析 22

（2）货币供应量对房地产市场的影响分析 23

2.1.3 税收政策对房地产市场的影响 24

2.2 2003年以来土地调控政策分析 25

2.2.1 土地调控政策的内容分析 25

2.2.2 土地调控政策的效果分析 32

2.3 1998年以来货币调控政策分析 33

2.3.1 -阶段（1998-2003年）的货币调控政策 34

（1）主要货币调控政策 34

（2）货币政策调控效果 35

2.3.2 第二阶段（2004-2007年）的货币调控政策 36

（1）主要货币调控政策 36

（2）货币政策调控效果 37

2.3.3 第三阶段（2008年以来）的货币调控政策 37

（1）主要货币调控政策 37

（2）货币政策调控效果 39

2.4 -收政策分析 40

2.4.1 2010年以来的主要税收政策 40

2.4.2 土-收对-财政的贡献 42

2.5 调控政策对房地产市场的影响分析 44

2.5.1 房地产政策对供给的影响 44

2.5.2 房地产政策对需求的影响 48

2.5.3 房地产政策对供求平衡的影响 49

2.6 -房地产行业宏观调控政策启示 50

2.6.1 波兰的多层次住房保障政策分析 50

2.6.2 美国的差别化税收政策分析 52

2.6.3 香港的公屋政策分析 54

第3章：房地产行业土地供应趋势分析 56

3.1 全国土地市场供求分析 56

3.1.1 批准建设用地规模与结构分析 56

3.1.2 国有建设用地实际供应分析 57

3.1.3 国有建设用地成交金额分析 58

3.2 线城市土地市场供求分析 58

3.2.1 -城市土地市场供应分析 58

（1）-城市推出土地规模分析 58

（2）-城市土地供应结构（分用途） 59

3.2.2 -城市土地市场成交分析 60

（1）-城市土地成交面积分析 60

（2）-城市土地成交结构（分用途） 62

（3）-城市土地成交金额分析 62

3.3 主要二三线城市土地市场供求分析 64

3.3.1 主要二三线城市土地供应分析 64

（1）二三线城市推出土地规模分析 64

（2）二三线城市土地供应区域特征 65

（3）二三线城市土地供应结构（分用途） 66

3.3.2 主要二三线城市土地成交分析 67

（1）二三线城市土地成交面积分析 67

（2）二三线城市土地成交结构（分用途） 68

（3）二三线城市土地成交金额分析 69

3.4 土地价格走势分析 73

3.4.1 全国各类土地市场价格总体走势 73

3.4.2 -城市各类土地价格走势分析 74

3.4.3 主要二三线城市土地价格走势 77

3.5 土地市场供应趋势预测 79

第4章：房地产行业市场规模与需求分析 81

4.1 房地产行业市场规模分析 81

4.1.1 房地产行业投资规模分析 81

4.1.2 房地产行业销售规模分析 82

4.2 房地产行业市场竞争现状分析 84

4.2.1 房地产行业市场发展速度 84

4.2.2 房地产行业盈利空间分析 86

4.2.3 房地产行业开发投资- 87

4.2.4 房地产行业竞争格局分析 90

4.3 房地产市场供需平衡分析 92

4.3.1 房地产行业供给状况分析 92

（1）房地产行业新开工面积分析 92

（2）房地产行业施工面积分析 93

（3）房地产行业竣工面积分析 94

4.3.2 房地产行业销售面积分析 96

4.3.3 房地产行业供需平衡分析 97

4.4 保障性住房投资建设预测分析 100

4.4.1 保障性住房建设计划分析 100

4.4.2 保障性住房建设进度分析 100

4.4.3 保障性住房-分析 101

4.4.4 保障性住房投资资金需求预测 102

第5章：住宅物业的开发与前景预测 104

5.1 住宅用地市场供需形势分析 104

5.1.1 2015年住宅用地市场供求分析 104

（1）2015年住宅用地实际供应分析 104

（2）2015年住宅用地市场成交分析 106

5.1.2 2015年上半年住宅用地市场供求分析 109

（1）2015年上半年住宅用地实际供应分析 109

（2）2015年上半年住宅用地市场成交分析 111

5.1.3 住宅用地成交价格走势分析 113

5.2 房地产行业商品住宅的投资分析 116

5.2.1 商品住宅的投资分析 116

5.2.2 商品住宅投资结构分析 118

5.2.3 地区商品住宅投资比较分析 119

5.3 商品住宅市场供给情况分析 121

5.3.1 商品住宅的开发分析 121

5.3.2 地区商品住宅开发比较分析 122

5.4 商品住宅市场成交情况分析 125

5.4.1 商品住宅成交情况分析 125

5.4.2 商品住宅成交结构分析 127

5.4.3 地区商品住宅成交比较分析 127

5.5 商品住宅市场价格走势分析 130

5.5.1 商品住宅价格总体走势分析 130

5.5.2 地区商品住宅成交价格比较分析 130

5.6 未来10-20年城镇住宅需求预测 132

5.6.1 城镇住房需求构成结构 132

5.6.2 城镇住宅需求预测模型假设 132

5.6.3 城镇住宅需求规模预测分析 138

5.6.4 居民-置业需求预测分析 140

第6章：商服物业的开发与前景预测 143

6.1 商服用地市场供需形势分析 143

6.1.1 2015年商服用地市场供求分析 143

（1）2015年商服用地实际供应分析 143

（2）2015年商服用地市场成交分析 145

6.1.2 2015年上半年商服用地市场供求分析 147

（1）2015年上半年商服用地实际供应分析 147

（2）2015年上半年商服用地市场成交分析 148

6.1.3 商服用地月度成交价格走势分析 150

6.2 房地产行业商服用房的开发与销售分析 152

6.2.1 商服用房的投资分析 152

6.2.2 商服用房销售面积分析 155

6.2.3 商服用房销售金额分析 158

6.2.4 商服用房销售价格分析 159

6.3 建筑企业各类商服用房建设情况分析 161

6.3.1 建筑企业各类商服用房竣工面积分析 161

6.3.2 建筑企业各类商服用房竣工价值分析 163

6.4 重点城市-商服物业市场分析 165

6.4.1 重点城市-零售物业市场分析 165

（1）-零售物业新增供给分析 165

（2）-零售物业租金与空置率分析 165

6.4.2 重点城市-写字楼市场分析 167

（1）-写字楼新增供给分析 167

（2）-写字楼物业空置分析 167

（3）-写字楼物业租金分析 169

6.5 商服物业开发商竞争状况分析 171

6.5.1 主要竞争者市场份额分析 171

6.5.2 商服物业市场竞争格局分析 172

（1）商服物业市场竞争区域分布 172

（2）商服物业市场企业性质格局 173

6.5.3 商服物业市场竞争层次分析 174

6.5.4 商服物业市场竞争-分析 176

6.5.5 商服物业投资吸引力分析 178

6.5.6 典型开发商竞争策略分析 182

6.6 商服物业开发前景预测 183

第7章：区域房地产市场需求与投资吸引力分析 185

7.1 区域房地产市场需求与投资吸引力指标体系 185

7.2 各级城市市场需求与投资吸引力评价结果 186

7.2.1 -城市房地产需求与投资吸引力评价分析 187

7.2.2 1.5线城市房地产需求与投资吸引力评价分析 188

7.2.3 二线城市房地产需求与投资吸引力评价分析 190

7.2.4 2.5线城市房地产需求与投资吸引力评价分析 191

7.2.5 三四线城市房地产需求与投资吸引力评价分析 192

7.2.6 不同级别城市未来市场需求与投资趋势预测 193

7.3 各区域城市市场需求与投资吸引力评价结果 194

7.3.1 各区域城市房地产市场投资吸引力对比 194

7.3.2 长三角地区市场需求与投资吸引力评价分析 195

7.3.3 珠三角地区市场需求与投资吸引力评价分析 196

7.3.4 环渤海地区市场需求与投资吸引力评价分析 197

7.3.5 中部地区市场需求与投资吸引力评价分析 199

7.3.6 东北地区市场需求与投资吸引力评价分析 200

7.3.7 西北地区市场需求与投资吸引力评价分析 202

7.3.8 西南地区市场需求与投资吸引力评价分析 203

7.4 全国地级以上城市投资吸引力总评结果 204

第8章：房地产开发商企业经营能力分析 209

8.1 万科企业股份有限公司经营能力分析 209

8.1.1 企业发展基本信息 209

8.1.2 企业市场份额分析 210

8.1.3 企业销售面积分析 212

8.1.4 企业成本控制能力分析 212

8.1.5 企业-规模分析 213

8.1.6 企业盈利能力分析 214

8.1.7 企业运营能力分析 214

8.1.8 企业偿债能力分析 215

8.1.9 企业发展能力分析 215

8.1.10 企业经营优劣势分析 216

8.2 保利房地产（集团）股份有限公司经营能力分析 217

8.2.1 企业发展基本信息 217

8.2.2 企业市场份额分析 218

8.2.3 企业销售面积分析 219

8.2.4 企业成本控制能力分析 220

8.2.5 企业-规模分析 221

8.2.6 企业盈利能力分析 222

8.2.7 企业运营能力分析 222

8.2.8 企业偿债能力分析 223

8.2.9 企业发展能力分析 223

8.2.10 企业经营优劣势分析 224

8.3 恒大地产集团有限公司经营能力分析 225

8.3.1 企业发展基本信息 225

8.3.2 企业市场份额分析 225

8.3.3 企业销售面积分析 226

8.3.4 企业成本控制能力分析 227

8.3.5 企业-规模分析 228

8.3.6 企业盈利能力分析 228

8.3.7 企业运营能力分析 229

8.3.8 企业偿债能力分析 229

8.3.9 企业发展能力分析 230

8.3.10 企业经营优劣势分析 231

8.4 海外发展有限公司经营能力分析 231

8.4.1 企业发展基本信息 231

8.4.2 企业市场份额分析 232

8.4.3 企业销售面积分析 233

8.4.4 企业成本控制能力分析 234

8.4.5 企业-规模分析 234

8.4.6 企业盈利能力分析 235

8.4.7 企业运营能力分析 236

8.4.8 企业偿债能力分析 236

8.4.9 企业发展能力分析 237

8.4.10 企业经营优劣势分析 237

8.5 绿地控股集团有限公司经营能力分析 238

8.5.1 企业发展基本信息 238

8.5.2 企业市场份额分析 238

8.5.3 企业销售面积分析 238

8.5.4 企业经营优劣势分析 239

……另有15家企业分析

图表目录


图表1：北京、上海-与土地楼面价增长走势区域一致（单位：元/平方米） 22

图表2：刚性需求市场中利率对房地产需求的影响 22

图表3：投资市场中利率对房地产需求的影响 23

图表4：投资市场中利率对房地产供给的影响 23

图表5：刚性需求市场中利率对房地产需求的影响 24

图表6：投资市场中货币供应量对房地产需求的影响 24

图表7：货币供应量对房地产供给的影响 24

图表8：2003-2004年我国土地主要调控政策及主要内容 25

图表9：2005-2007年我国土地主要调控政策及主要内容 26

图表10：2008-2009年我国土地政策的主要内容 28

图表11：2010年以来我国主要土地调控政策和内容 29

图表12：2010年以来我国土地-政策一览 30

图表13：1998-2003年我国主要房地产货币调控政策 34

图表14：1999-2004年全国房屋平均销售价格增长速度变化（单位：%） 35

图表15：2004-2007年我国主要房地产货币调控政策 36

图表16：2004-2007年我国商品房销售价格增长速度变化（单位：%） 37

图表17：2008年以来我国主要房地产货币调控政策 38

图表18：2007-2015年我国商品房销售价格增长速度变化（单位：%） 39

图表19：2010年我国房地产领域的主要财税政策 40

图表20：以来房地产领域的主要财税政策 41

图表21：2000-2015年与土地直接相关的五项税收（地方）规模总计与增长情况（单位：亿元，%） 42

图表22：1999-2012与土地直接相关的五项税收规模与增长情况（单位：亿元，%） 43

图表23：20世纪90年代我国-房地产热开始（单位：亿元，%） 45

图表24：1993-1997年受政策调控和金融危机影响，房地产转冷（单位：亿元，%） 46

图表25：1998-2004年房地产发展成为-支柱产业投资走势（单位：亿元，%） 47

图表26：20世纪90年代以来调控与-政策下的房地产业投资走势（单位：亿元，%） 48

图表27：20世纪90年代以来调控与-政策下的房地产业市场形势（单位：亿元，%） 49

图表28：波兰对中小户型商品房购买者提供-款贴息支持的标准 51

图表29：波兰社会租赁住房政策的主要规定 52

图表30：2008-2015年我国批准国有建设用地供应情况（单位：万公顷） 56

图表31：2015年我国批准国有建设用地结构（单位：%） 57

图表32：2008-2015年各类国有建设用地供应规模（单位：万公顷） 57

图表33：2008-2015年国有建设用地出让面积及成交价款情况（单位：万公顷，%，亿元） 58

图表34：2008-2015年-城市土地供应面积总量增加变化（单位：万平方米，%） 59

图表35：2008-2015年四个-城市推出土地建设用地面积对比（单位：万平方米） 59

图表36：2008-2015年-城市土-出面积增减变化（单位：万平方米，%） 60

图表37：2008-2015年-城市土地成交土地建设用地面积增减变化（单位：万平方米，%） 61

图表38：2008-2015年4个-线城市土地成交面积对比（单位：万平方米） 61

图表39：2009-2015年-城市土地成交结构变化（单位：万平方米，%） 62

图表40：2008-2015年-城市土地成交金额情况（单位：亿元，%） 63

图表41：2008-2015年4个-线城市土地成交金额对比（单位：亿元） 63

图表42：2008-2015年26个二三线城市土地供应面积总量增加变化（单位：万平方米，%） 64

图表43：2008-2015年26个二三线城市土地供应面积均值（单位：万平方米） 65

图表44：2015年主要二三线城市推出土地面积走势与占26个城市的累计比重（单位：万平方米，%） 66

图表45：2008-2015年二三线城市推出土地规模梯队（单位：万平方米） 66

图表46：2008-2015年26个二三线城市土-出面积增减变化（单位：万平方米，%） 67

图表47：2008-2015年26个二三线城市土地成交土地建设用地面积增减变化（单位：万平方米，%） 68

图表48：2008-2015年26个二三线城市土地成交面积均值（单位：万平方米） 68

图表49：2009-2015年26个二三线城市土地成交结构变化（单位：万平方米，%） 69

图表50：2008-2015年二三线城市土地成交金额情况（单位：亿元，%） 70

图表51：2015年主要二三线城市成交土地出让金对比（单位：亿元） 70

图表52：2008-2015年二三线城市住宅用地成交价格走势（单位：元/平方米） 71

图表53：2008 vs 2015年二三线城市住宅用地地价变化对比（单位：元/平方米） 72

图表54：2013q1-q2主要城市各类型土地成交均价（单位：元/平方米） 73

图表55：2013q2三大重点区域各类型土地成交均价（单位：元/平方米） 74

图表56：2008q1-2013q2主要城市各类型土地成交均价同比增速（单位：%） 74

图表57：2009-2015年-城市不同用途土地成交价格走势（单位：元/平方米） 75

图表58：2008-2015年-城市不同用途土地成交价格增速对比（单位：%） 75

图表59：2008-2015年四个-城市土地均价和楼面价对比（单位：元/平方米） 76

图表60：2008-2015年二三线城市土地成交价格走势（单位：元/平方米） 77

图表61：2008 vs 2015年主要二三线城市地价变化对比（单位：元/平方米） 78

图表62：2010-2015年全国住房用地供应计划与实际供应情况（单位：万公顷，%） 79

图表63：2015年全国各地区住房用地供应计划（单位：万公顷） 80

图表64：2007-2015年我国房地产开发投资及同比增速（单位：亿元，%） 81

图表65：2010-2015年上半年全国房地产开发投资累计完成额及增长情况（单位：亿元，%） 82

图表66：1998-2015年我国商品房销售面积走势（单位：万平方米，%） 83

图表67：2010.06-2013.06全国商品房累计销售面积走势（单位：万平方米，%） 83

图表68：1998-2015年我国商品房销售面积走势（单位：万平方米，%） 84

图表69：2010.06-2013.06全国商品房累计销售面积走势（单位：万平方米，%） 85

图表70：2015年3月深圳、长沙、天津二手住房单日成交套数-（单位：套） 85

图表71：2008-2015年-线城市的-与地价的比例（单位：倍） 86

图表72：主要二三线城市的-与地价的比例 87

图表73：2011-2015年全国35城市中投资总额-0（单位：万元） 88

图表74：1998-2015年二三线城市房地产投资增长情况（单位：%） 89

图表75：31个二三线城市房地产投资规模增长情况（单位：%） 89

图表76：2008-2015年我国房地产开发企业数量的性质结构变化（单位：%） 90

图表77：2015年主要内地上市房企的营业收入占154家内地上市房企营业总收入的比重（单位：%） 91

图表78：2001-2015年上半年我国房地产开发新开工面积及同比增速（单位：万平方米，%） 92

图表79：2007-2015年我国房地产开发施工面积及同比增速（单位：亿平方米，%） 93

图表80：2010.06-2013.06房地产施工面积累计值（单位：万平方米，%） 93

图表81：末31个二三线城市施工面积规模（单位：万平方米） 94

图表82：1998-2015年我国商品房竣工面积及增长情况（单位：万平方米，%） 95

图表83：2010.06-2013.06房地产新开工面积、竣工面积与其同比增速（单位：万平方米，%） 95

图表84：2002-2015年31个地区商品房竣工面积年均增速对比（单位：%） 96

图表85：1998-2015年我国商品房销售面积走势（单位：万平方米，%） 97

图表86：2001-2015年上半年我国房地产开发竣工面积与销售面积（单位：万平方米，%） 98

图表87：2001-2015年上半年我国房地产开发竣销比走势 98

图表88：2009-2015年北京和上海两市的商品房销竣比走势（单位：倍） 99

图表89：2002-2015年31个二三线城市供求平衡状况（单位：万平方米，倍） 99

图表90：2008-2015年我国保障性安居工程住房建设计划（单位：万套） 100

图表91：截至2015年10月我国保障房建设进展（单位：万套） 101

图表92：2009-2015年和地方财政用于保障性住房的预算支出（单位：亿元） 102

图表93：2008-2015年我国保障房投资额-（单位：万套，亿元，%） 103

图表94：2008-2015年住宅用途的国有建设用地供应总量及增减和占全部用地的比重（单位：公顷，%） 104

图表95：2008-2015年30个重点城市推出住宅用地总面积走势（单位：万平方米，%） 105

图表96：2009-2015年30个重点城市推出住宅用地面积占全部用地的比重（单位：%） 105

图表97：2015年30个重点城市推出住宅用地面积比较（单位：万平方米） 106

图表98：2008-2015年30个重点城市成交住宅用地面积与占全部用地的比重（单位：万平方米，%） 107

图表99：2008-2015年30个重点城市住宅用地成交金额与占全部用地的比重（单位：亿元，%） 107

图表100：2015年30个重点城市成交土地金额比较（单位：亿元） 108

图表101：2008-2015年上半年30城市推出住宅用地面积情况（单位：万平方米，%） 109

图表102：2015年上半年30城市推出住宅用地面积比较（单位：万平方米） 110

图表103：2008-2015年上半年30城市成交住宅建设用地面积情况（单位：万平方米，%） 111

图表104：2008-2015年上半年30城市成交住宅用地金额情况（单位：亿元，%） 112

图表105：2015年上半30城市住宅用地成交金额比较（单位：亿元） 113

图表106：2008-2015年上半年30城市住宅用地成交价格（单位：元/平方米） 114

图表107：2009-2015年上半年30城市住宅用地成交价格增长走势（单位：%） 114

图表108：2010.06-2013.06各月30城市住宅用地成交均价vs全部用地（单位：元/平方米，%） 115

图表109：2015年30城市住宅用地成交均价比较（单位：元/平方米） 116

图表110：2000-2015年房地产开发行业商品住宅投资额与增长情况（单位：亿元，%） 117

图表111：2007-2015年房企别墅、-公寓和经济适用房投资额占全部住宅投资额的比重（单位：%） 118

图表112：2003-2015年东、中、西部地区商品住宅投资份额（单位：%） 119

图表113：2015年我国31个省、市、区商品住宅投资额比较（单位：亿元） 120

图表114：1998-2015年商品住宅新开工和竣工面积走势（单位：万平方米） 121

图表115：2004-2015年商品住宅新开工和竣工面积同比增速变化（单位：%） 122

图表116：2015年我国31个省、市、区商品住宅新开工面积比较（单位：万平方米） 123

图表117：2015年我国31个省、市、区商品住宅竣工面积比较（单位：万平方米） 124

图表118：1998-2015年住宅物业销售面积走势（单位：万平方米，%） 125

图表119：1998-2015年住宅物业销售金额走势（单位：亿元，%） 126

图表120：2013.01-2013.04单日深圳、长沙、天津二手住房成交套数（单位：套） 126

……略


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